Het Didam-II arrest gewezen: tot hier en nu verder

Inleiding

Het Didam-arrest zorgde voor een belangrijke verandering in het overheidsbeleid bij de verkoop van onroerend goed. In het arrest van 26 november 2021 werd geoordeeld dat overheden transparanter moeten handelen en geïnteresseerden gelijke kansen moeten bieden bij de verkoop van publieke eigendommen.[1]

In de praktijk werd veel geworsteld met de Didam-regels. Na het Didam-arrest zijn in drie jaar tijd zo’n 150 Didam-uitspraken gepubliceerd. Op 15 november 2024  wees de Hoge Raad het Didam II-arrest[2] waarin een aantal vragen die in de praktijk leefden worden beantwoord en een aantal regels uit het Didam I arrest worden verduidelijkt. Een terugblik en tussenstand:

Wat houdt het Didam I-arrest in?

De gemeente Montferland (waar Didam deel van uitmaakt) verkocht een stuk grond onderhands. Een andere partij, die de grond ook had willen kopen, stelde dat de grond ook aan hem had moeten worden aangeboden. Na een lange rechtsgang oordeelde De Hoge Raad dat de overheid inderdaad aan alle geïnteresseerden de kans had moet bieden om mee te dingen omdat overheden op grond van  het gelijkheidsbeginsel verplicht zijn om bij de verkoop van hun onroerend goed gelijke kansen te geven aan geïnteresseerde partijen.

Door deze uitspraak moeten overheidsinstanties hun verkoopplannen openbaar maken en eerlijke criteria hanteren voor de selectie van de koper om willekeur te vermijden. Op dit punt verschilt de positie van de overheid met de positie van een private partij, die wel zelf mag beslissen aan wie zij verkoopt. Slechts wanneer bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, kan van selectie worden afgezien. In dat geval moet het voornemen tot de een-op-een verkoop wel (gemotiveerd) bekend worden gemaakt.

Een voorbeeld  uit de praktijk

Wanneer is er sprake van één serieuze gegadigde? In een zaak die diende bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ging de uitzonderingssituatie op. De Wet op de lijkbezorging verplicht gemeenten om, indien nodig, islamitische begraafplaatsen mogelijk te maken. De gemeente Amersfoort had een locatie geselecteerd waar een Islamitisch kerkgenootschap een begraafplaats kon realiseren. Twee andere geïnteresseerden meldden zich en stelden dat hen een kans werd ontnomen om de grond aan te kopen. De rechtbank gaf hen gelijk, maar het hof besliste anders. De uitzondering van ‘één serieuze gegadigde’ ging hier op omdat de verkoop  direct gekoppeld was aan het beleidsdoel van de gemeente om een islamitische begraafplaats te realiseren op de meest geschikte locatie. Daardoor was het Islamitische kerkgenootschap de enige serieuze gegadigde voor de grond waarop de begraafplaats moest komen. De selectiecriteria waren objectief, toetsbaar en redelijk, en er was geen sprake van willekeur of favoritisme. Hierdoor hoefde geen mededingingsruimte te worden geboden.[3]

Vragen na het Didam I-arrest

In praktijk leefde onder meer de vraag of de Didam-regels ook gelden voor overeenkomsten die gesloten zijn vóór het wijzen van het arrest en of een overeenkomst en eigendomsoverdracht ongedaan kunnen worden gemaakt indien in strijd gehandeld is met de Didam-regels.

Didam II-arrest

De advocaat-generaal (AG) stelde in zijn advies aan de Hoge Raad dat de overheid de mogelijkheid moet hebben om van de Didam-regels af te wijken als zij daarvoor een goede reden heeft.[4] Verder zou niet-naleving van de regels niet tot ongeldigheid van de overeenkomst en de eigendomsoverdracht moeten leiden. De AG adviseerde de Hoge Raad ook om te verduidelijken op welke handelingen en goederen van de overheid de Didam-regels nog meer van toepassing zijn en op welke wijzen gelijke kansen kunnen worden geboden bij toepassing van die regels.

De Hoge Raad heeft het advies van de AG gevolgd en heeft nu bepaald dat de Didam-regels weliswaar van toepassing zijn op handelen dat dateert van vóór het eerste Didam-arrest maar dat een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels tot stand is gekomen niet nietig of vernietigbaar is. Een geruststelling voor veel partijen: reeds gesloten overeenkomsten gaan niet onderuit. Wel handelt een overheidslichaam dan in beginsel onrechtmatig jegens een (potentiële) gegadigde die ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Dan kan een schadevergoeding op haar plaats zijn. Ook oordeelt de Hoge Raad dat in een situatie waarin geen koop met leveringsplicht gesloten is of de levering nog niet heeft plaatsgevonden, onder omstandigheden wel een verbod tot verkoop of levering aan de orde kan zijn.

Conclusie

De Hoge Raad heeft een aantal vragen beantwoord, maar de duidelijkheid waarop gehoopt werd is deels uitgebleven. Zo is er nog geen antwoord gekomen op de vraag of de Didam-regels tevens van toepassing zijn op pacht- en huurovereenkomsten. Ook is nog niet duidelijk of bewuste schendingen van het gelijkheidsbeginsel mogelijk wel de geldigheid van een gesloten overeenkomst kunnen aantasten (bijvoorbeeld als sprake is van bewuste willekeur of favoritisme). Voor de rechtszekerheid is het in ieder geval een wenselijke uitkomst dat reeds gesloten overeenkomsten in beginsel onaantastbaar zijn. De Hoge Raad houdt vast aan de trend die is ingezet met het eerste Didam-arrest. Aan de praktijk en de rechtspraak de taak om verdere invulling en toepassing van de Didam-regels te vinden.

Heeft u vagen over de toepassing van de Didam arresten of heeft u andere vragen over grondexploitatie? Neem dan contact met ons op voor een kosteloos eerstelijns advies: info@heijltjes.nl of Cazemier@heijltjes.nl.

[1] HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778.

[2] HR 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661.

[3] Hof Arnhem-Leeuwarden 23 juli 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:4816.

[4] PHR 24 mei 2024, ECLI:NL:PHR:2024:567.

Terug naar het nieuwsoverzicht