Aanzienlijke uitbreiding aansprakelijkheid aannemers dreigt

Op 1 januari 2022 wordt de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen ingevoerd. Als gevolg daarvan wordt de aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken uitgebreid. Dat heeft onder specialisten in bouwrecht al tot veel ophef geleid. Maar een andere, mogelijk veel ingrijpendere, uitbreiding van de aansprakelijkheid van aannemers voor gebreken krijgt veel minder aandacht. De Hoge Raad heeft in een recente uitspraak namelijk de bijl gezet aan de wortel van een veel voorkomende bepaling in algemene voorwaarden die de aansprakelijkheid van de aannemer voor verborgen gebreken beperkt.

De zaak: werking WKO installatie

Een groep eigenaren van woningen die in 2009 zijn opgeleverd, kwam er in 2015 achter dat de energiebesparing slechts een kwart was van wat zij op basis van de ontwerpuitgangspunten mochten verwachten. Dat kwam doordat de luchtverwarmingsinstallatie van hun woning was ontworpen op een hogere aanvoertemperatuur dan de collectieve WKO installatie waar de woningen (verplicht) op waren aangesloten, kon leveren.

De discussie: contractuele beperking aansprakelijkheid toegestaan?

Dat er sprake was van een tekortkoming van de aannemer stond in de procedures die volgden niet ter discussie. Wel werd voor de rechtbank en vervolgens het gerechtshof, getwist over de vraag of de aannemer zich mocht beroepen op een bepaling in de algemene (GIW) voorwaarden op de aannemingsovereenkomst van toepassing waren. Die bepaling houdt in dat een rechtsvordering voor verborgen gebreken niet meer kan worden ingesteld als er na de onderhoudstermijn vijf jaar verstreken zijn. De opdrachtgevers stelden dat zo’n vervalbeding voor hen, als particuliere opdrachtgevers, onredelijk bezwarend is en dat de aannemer zich er daarom niet op mocht beroepen.

Arrest Hof Amsterdam, redenatie en conclusie stroken niet

Het gerechtshof stelde de kopers in het ongelijk. Het beding staat naar het oordeel van het Hof niet op de zogeheten “grijze lijst”, een in de wet (art. 6:237h BW) opgenomen lijst met voorbeelden van contractbepalingen die worden geacht onredelijk bezwarend (lees: oneerlijk) te zijn. Een onredelijk bezwarend beding kan door de opdrachtgever worden vernietigd. De redenatie waarop Hof haar oordeel baseerde klopt volgens de Hoge Raad echter niet. Het Hof stelde dat de bepaling die wordt genoemd in de grijze lijst ziet op andere bedingen dan bedingen die een wettelijke verjaring of vervaltermijn verkorten. Dat klopt, en het beding in de algemene voorwaarden waar partijen over twisten is zo’n ander beding. Het beding beperkt immers geen wettelijke verjaring- of vervaltermijn maar creëert een eigen, contractuele vervaltermijn. Het Hof oordeelde dus ten onrechte dat het beding dat door de kopers ter discussie wordt gesteld niet op de grijze lijst staat.

Nieuwe beoordeling door Hof Den Haag: vervalbeding vernietigbaar?

De Hoge Raad overwoog terecht dat het arrest van het Hof onbegrijpelijk is. De zaak is verwezen naar het gerechtshof in Den Haag, om opnieuw inhoudelijk over de zaak te beslissen. Uit de overwegingen van de Hoge Raad blijkt dat naar zijn oordeel sprake is van een contractuele vervaltermijn die valt onder de werking van de grijze lijst en dus wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn. De aannemer mag dat wettelijk vermoeden weliswaar proberen te weerleggen maar er is een gerede kans dat het Hof Den Haag zal oordelen dat de vervaltermijn, die in praktisch alle voorwaarden die in de bouw gebruikelijk zijn (UAV 2012, AVA 2013, COVO en GIW) is opgenomen vernietigbaar zijn. Het gevolg is dat opdrachtgevers aannemers aansprakelijk kunnen stellen gedurende 20 jaar in plaats van 5 jaar. Slecht nieuws voor de aannemers, die in dat geval te maken krijgen met meer en moeilijk in te schatten risico’s.

De uitspraak van het Hof De Haag wordt met spanning tegemoet gezien. Zodra het arrest beschikbaar is hoort u dat uiteraard van de specialisten in bouwrecht van Heijltjes Advocaten.

Bel of e-mail mij voor vragen over deze zaak of andere vragen over bouwrecht.

Peter Verstegen

06-20411494
verstegen@heijltjes.nl