Geen vergoeding van immateriële schade voor ongemak wegens herstelwerk

Een opdrachtgever vorderde recent in een procedure bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw een schadevergoeding van € 10.000,00 plus € 1.000,00 per kalendermaand totdat alle oplevergebreken volledig zouden zijn hersteld plus € 250,00 per moment/dagdeel dat hij extra thuis moest zijn voor herstelmomenten. Hij vond dat hij daar recht op had wegens overschrijding van de termijn van drie maanden voor het herstel van de opleverpunten, het gebrek aan communicatie en het niet nakomen van afspraken door de aannemer. Bovendien voelde hij zich misleid doordat de aannemer bewust ondeugdelijk herstel zou hebben uitgevoerd.

De woning werd in april 2019 opgeleverd. Bij oplevering werd een aantal gebreken geconstateerd. Onder andere was de achterpui van de woning nog niet gereed. Bij oplevering werd daarom een tijdelijke pui geplaatst. Bij plaatsing van de definitieve pui in mei bleek die echter te klein zodat in juli voor derde keer een pui moest worden geplaatst. En ook die pui was volgens opdrachtgever niet goed, ondanks dat de aannemer in september en oktober 2019 nog herstelwerkzaamheden uitvoerde.

In de zomer van 2020 functioneerde de pui nog steeds niet optimaal; als de pui open stond klemde deze en kon niet of niet goed dicht dan wel niet op slot. Om die reden durfden verkrijgers de pui eigenlijk niet te gebruiken. Ook werd scheurvorming geconstateerd. De aannemer verrichtte vervolgens opnieuw werkzaamheden aan de pui en in oktober (2020) werd de loopdeur/het zwaaigedeelte vervangen.

Ten tijde van de zitting stelde de aannemer dat hij bereid was (opnieuw) aanvullend herstel uit te voeren. Dat arbiter de aannemer daartoe de gelegenheid gaf terwijl er al zo vaak aan de pui was gewerkt, komt omdat de opdrachtgever primair herstel vorderde. Waarschijnlijk zou een vordering tot ontbinding of tot betaling van vervangende schadevergoeding zonder meer zijn toegewezen. Er zijn immers grenzen aan het aantal keren dat een opdrachtgever een aannemer moet toelaten tot herstel. Zie daarvoor een van mijn andere nieuwsbrieven https://www.heijltjes.nl/nieuws/2629-iedereen-verdient-een-tweede-kans-ook-aannemers

Dat arbiter sceptisch is over het herstel blijkt uit het ongebruikelijke oordeel dat de eindbeslissing over de pui wordt aangehouden tot een jaar na de datum van het (tussen)vonnis met bepaling dat, als zich in die periode opnieuw klachten voordoen, opdrachtgever dat dient te melden aan de Raad die dan naar bevind van zaken zal handelen. Gedurende die periode mag opdrachtgever € 5.000,00 in depot laten bij de notaris.

De aannemer voerde als verweer tegen de vordering tot vergoeding van immateriële schade aan dat het bouwen van een huis mensenwerk is en niet altijd vlekkeloos verloopt. Enige hinder, zoals het vrij nemen voor herstel en schrijven aan en bellen met onderneemster wordt in het maatschappelijk verkeer als noodzakelijk en algemeen aanvaard beschouwd.

Ook voerde de aannemer aan dat de hersteltermijn van drie maanden na oplevering geen harde termijn zou zijn. Dat standpunt is volgens arbiter onjuist. De in artikel 10 lid 1 van de algemene voorwaarden (Woningborg, aannemingsovereenkomst eengezinshuizen -projectmatige bouw- d.d. 1 januari 2016) genoemde termijn van drie maanden voor herstel van opleverpunten is wel degelijk een harde termijn waaraan aannemer is gehouden, tenzij dat ten gevolge van weersomstandigheden niet haalbaar is. Maar in dit specifieke geval had opdrachtgever ingestemd met latere levering van de pui zou hij zich daar niet op kon beroepen.

Dat de termijn van drie maanden in dit geval niet van toepassing was laat onverlet dat er wel sprake was van hinder en overlast. Arbiter stelt daarover dat de bouw van een woning waaraan gebreken kleven weliswaar leidt tot ongenoegen bij de opdrachtgever maar dat zulk ongenoegen in het algemeen hoort bij de deelname aan het maatschappelijk verkeer. Voor een vergoeding van immateriële schade is op grond van artikel 6:106 onder b BW pas plaats indien de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. Daarvoor is meer vereist dan het ongenoegen dat de opdrachtgever in dit geval had gesteld.

Toch laat arbiter de opdrachtgever niet met lege handen staan en krijgt hij wel een vergoeding voor materiële schade omdat:

“is komen vast te staan dat de pui twee zomers lang niet naar behoren heeft gefunctioneerd ten gevolge waarvan verkrijgers niet van hun buitenruimte hebben kunnen genieten, althans niet op de wijze waarop zij mochten rekenen. Dat oordeelt arbiter excessief. Daarom hebben verkrijgers voor de door hen betaalde aanneemsom niet volledig gekregen waar zij op mochten rekenen. Er is, met andere woorden, sprake van materiële schade. De duur van het niet deugdelijk functioneren brengt ook mee dat verkrijgers voor de verschillende herstelpogingen meer vrij hebben moeten nemen dan gebruikelijk is bij een woning met gebreken.”

Arbiter gaat niet mee in de onvoldoende onderbouwde vordering van opdrachtgever en schat de geleden materiële schade, alle omstandigheden in aanmerking genomen, op € 2.500,00.

Immateriële schadevergoedingen zijn en blijven in het bouwrecht een zeldzaamheid en ook deze arbiter houdt de deur (terecht) dicht. Als een partij meent toch recht te hebben op compensatie van overmatige overlast of hinder zal hij het dus moeten spelen via de band van de materiele schade.

Voor de gehele uitspraak zie: https://www.raadvanarbitrage.info

Ik benieuwd naar uw vragen of opmerkingen over deze kwestie. Over deze of andere kwesties op het gebied van bouwrecht kunt u mij altijd vrijblijvend bellen of e-mailen:

Peter Verstegen, 0031 620411494, verstegen@heijltjes.nl

Terug naar het nieuwsoverzicht